Při prodávání nemovitosti může každá chyba vyjít draho. Vyhněte se zbytečným přešlapům a zjistěte, jak se správně na prodej připravit, podle čeho si stanovit cenu a jak vytvořit neodolatelnou nabídku.

1. Prodej nemovitosti si důkladně naplánujte

Než se do prodeje nemovitosti pustíte, měli byste mít alespoň přibližnou představu o důležitých termínech a časových souvislostech. Zohledněte své osobní plány, zamyslete se, jak dlouho ještě nemovitost potřebujete využívat, a zvažte, kdy bude nejideálnější doba k jejímu nabídnutí.

Pokud nejste jediným vlastníkem, právě teď je ten správný čas na rozhovor mezi spolumajiteli. Určitě si nezapomeňte ujasnit, jaký názor máte na prodejní cenu, a stanovte si také případnou spodní hranici, pod kterou při prodeji nechcete klesnout. Vyhnete se tak tomu, že kvůli případným neshodám prodej ztroskotá.

2. Rozhodněte se, zda se do prodeje pustíte na vlastní pěst

Promyslete si, zda využijete služeb realitní kanceláře, a nebo se pokusíte nabídnout nemovitost sami. Makléři vám zpravidla mohou nabídnout vynikající právní servis a poměrně rozsáhlé možnosti propagace vaší nabídky. Zároveň na sebe také převezmou většinu starostí spojených s prodejem. Realitní kancelář je pro vás skvělou volbou, pokud nemáte s nabízením nemovitostí žádné zkušenosti, nechce se vám prodej aktivně řešit každý den a nebo vás tlačí čas.

Prodej svépomocí je dobrá varianta, pokud se v nemovitostech vyznáte a chcete mít celý proces pod kontrolou. V případě, že je vaší hlavní motivací ušetřit na provizi makléři, propočítejte si, kolik času budete muset do prodeje investovat, a přidejte i další náklady, například ty na právní služby, které je rozhodně vhodné při prodeji využít. Sami pak uvidíte, zda se vám vyplatí nabídnout nemovitost bez realitky.

3. Stanovte správnou cenu nemovitosti

Určení správné a přiměřené ceny je u nabídky nemovitosti klíčové. Realitní kanceláře mohou částku stanovit na základě svých zkušeností. Díky databázi poptávajících a větším možnostem propagace se jim dokonce často podaří nemovitost prodat výhodněji. Při prodeji svépomocí si však dejte pozor. Pokud šlápnete vedle a částku nadhodnotíte nebo podhodnotíte, počítejte s nezanedbatelnými finančními ztrátami.

Čemu se vyhnout?

Inspirovat se cenovou hladinou nemovitostí v inzerci na internetu není moc dobrý nápad. Ceny uvedené u nabídek totiž vůbec nemusí odpovídat reálné tržní hodnotě. Majitelé často mají sklon své nemovitosti nadhodnocovat. To však většinou vede k neúměrně dlouhému prodávání, kdy jsou stejně v závěru okolnostmi donuceni cenu snížit.

Nemovitosti, u kterých je finanční hodnota určena správně, se naopak v inzerci moc dlouho neohřejí. Jakékoliv závěry na základě nabídek na internetu jsou tak značně zkreslené a s největší pravděpodobností vás dovedou k určení neúměrně vysoké ceny.

Rovnou zapomeňte také na to, že nemovitost nadhodnotíte, a když se za vysokou cenu neprodá, zkusíte ji zlevnit. Můžete si tím celý prodej značně zkomplikovat. Vaše nabídka totiž vzbudí nejvíce zájmu v prvních týdnech. Pokud bude cena neúměrná, velkou část potenciálních zájemců můžete odradit. Když se pak rozhodnete jít s cenou dolů, je možné, že už váš inzerát nebudou ani vnímat.

Platí to hlavně v případech, kdy zlevňujete postupně, po menších částkách. Rozdíl v ceně je pro zájemce zanedbatelný, a tak přestávají vaše inzeráty sledovat. Dostaví se takzvaná selektivní slepota a může se stát, že potenciální kupci budou vaši nemovitost ignorovat, i když pro ně její cena začne být ve skutečnosti výhodná.

Tip: Pokud jste cenu své nemovitosti nadhodnotili a přemýšlíte o jejím snížení, udělejte to tak, aby to bylo pro případné zájemce lákavé. Zapomeňte na postupné zlevňování a rovnou běžte s cenou dolů.

Jak správně určit cenu nemovitosti?

I když chcete nemovitost prodávat svépomocí, můžete se o její hodnotě poradit s realitní kanceláří. Ta má k dispozici přesnější informace a opírá se o reálné zkušenosti, takže vám dokáže poskytnout dobrý tržní odhad a doporučit vhodnou prodejní strategii.

Tip: Nahlédnout můžete také do cenové mapy nemovitostí. Ta zrcadlí skutečné prodejní ceny podle kupních smluv na katastru. Určitě by však neměla být jediným vodítkem.

4. Připravte nemovitost na prodej

Ukažte nemovitost zájemcům v tom nejlepším světle. I když jde o velkou investici, takový nákup je často velmi emocionální záležitostí. Ukliďte proto své osobní věci a odstraňte zbytečný nábytek nebo nepořádek. Zájemci si tak budou moci lépe představit, jak nemovitost může vypadat, až si ji zařídí po svém.

Velký pozor dejte také na nepříjemné pachy. Vy sami možná zápach z cigaret nebo domácích mazlíčků necítíte, zájemci o nemovitost by je však zaregistrovat mohli.

Tip: Požádejte někoho nestranného o názor. Možná vás upozorní na detaily, kterých si vy sami nevšimnete.

5. Vytvořte neodolatelnou nabídku

Propracovaná nabídka je nyní důležitější než kdykoliv předtím, hlavně u domů, bytů a stavebních pozemků. Zpřísnily se totiž podmínky pro získání hypotéky, a tak si zájemci mnohem pečlivěji vybírají, do jaké nemovitosti své peníze investují.

Pokud spolupracujete s realitní kanceláří, většinou se můžete domluvit na nafocení nemovitosti profesionálním fotografem, a v některých případech dokonce i na natočení videoprohlídky. Inzerci pak nemusíte řešit vůbec. Kancelář by se měla o všechno postarat.

V případě, že nabídku zpracováváte sami, určitě nestačí nemovitost jen nafotit a umístit inzerát na první realitní portál, který najdete na internetu. Vytvořte si strategii, vytipujte nejlepší a nejsilnější kanály prodeje a aktivně oslovujte zájemce, kteří poptávají nemovitost, jako je ta vaše.

Právě jste zjistili, jaké kroky můžete podniknout, aby byl prodej vaší nemovitosti úspěšný. Zkuste je uvést do praxe sami, a nebo nás kontaktujte. Pomůžeme vám s celým procesem od odhadu ceny až po dokumentaci a právní servis.

První důvod je, že neexistuje legislativní omezení pro vstup do realitního oboru jako realitní makléř. Stačí pouze, pokud jste 18letý, bezúhonný, máte 1000 Kč na živnostenské oprávnění a jste „odborníkem v oboru“.

Druhý důvod je, že potřeba splnění odborných kritérií pro vstup do oboru je nulová. Stačí se podívat na nabídky úřadu práce a na každé stránce je nabízená pozice realitního makléře, zaškolení zdarma, firemní auto, plat až 75 000 Kč měsíčně atd. Neznalý člověk si představí, jak dobře by vypadal v takové pozici. Ten znalý člověk se spíše pousměje a vzpomene si na kamarády, kteří to zkoušeli, nevydělali si, museli dřít, častokrát nasekali chyby a pošpinili pověst realitních makléřů.

Třetí důvod je mýtus, že realitní makléři vydělávají spoustu peněz. Je pravda, že někteří ano, ale většina ne, tento mýtus už koluje nějakou dobu. I když je pravda, že jsem zaslechl i názory opačné: „Ty jsi realitní makléř? A jakou práci kromě toho děláš?“ nebo: ,,Není práce co?“.

Kombinace těchto faktorů vytvořila černý, nebo alespoň šedý mrak okolo téhle profese a přitom neoprávněně. Dle mého, a doufám, že nejsem sám, je činnost realitního makléře činností, ve které jako odborník pomůže prodávajícímu s prodejem jeho nemovitosti.

Většina majitelů, kteří chtějí prodat svou nemovitost, mají v hlavě tyto otázky:

1. Zvládnu to vše sám?

Nevím, jak začít, nechce se mně, mám obavy, jestli neudělám chybu.

2. Přenechám to odborníkovi?

A můžu mu věřit? S čím mně pomůže? Neokrade mě? Nepodvede mě? Rozumí tomu?

NEPODSTATNÁ KRITÉRIA PŘI VÝBĚRU REALITNÍHO MAKLÉŘE

Z jaké realitní kanceláře makléř je?

Informace je nepodstatná, protože důležité pro prodávajícího je, jestli je makléř férový, co vše pro prodávajícího udělá a kolik si účtuje za své služby.

Na kolika inzertních serverech inzeruje?

Informace je přeceněná, protože jsou makléři, kteří inzerují na „všech“ 200 serverech, a makléři, kteří inzerují na 5 největších serverech, a výsledek je prakticky stejný. Není potřeba inzerovat všude.

Prezentace makléře

To, že má makléř nažehlenou košili, pěknou kancelář, přijde na minutu včas a má zářivý úsměv, je určitě výhoda, ale není to záruka, že vám pomůže. Například v Praze jsou makléři, kteří jezdí MHD ve flanelové košili a musejí odmítat zakázky od spokojených klientů, protože nestíhají.

Jak dlouho je makléř v oboru?

Existuje spousta makléřů, kteří jsou v oboru 5 let a jsou velmi féroví, úspěšní a mají spokojené klienty. Stejně tak jsou tu makléři, kteří jsou v oboru 12 let, jsou vyhořelí, dělají práci neprofesionálně, protože obor je přestal bavit, ale nechtějí dělat nic jiného. A pak jsou tu nováčci a nadšenci, kteří se naučí za půl roku tolik, jako ti nejznalejší, to co nevědí, si zjistí, a můžou být nejlepší.

Pointa není inzerovat na málo serverech, nechat si radit od mladíka, který sotva dodělal školu, jezdit MHD, mít škaredou kancelář ani chodit pozdě. Pointa je zjistit, zda jsou to pro prodávajícího ta nejdůležitější kritéria při volbě makléře.

PODSTATNÁ KRITÉRIA PŘI VÝBĚRU REALITNÍHO MAKLÉŘE

• Profesionální makléř zjišťuje představu majitele a snaží se zjistit, jak by nejlépe pomohl. Pokud s majitelem najdou společnou cestu, předá majiteli k podpisu  zprostředkovatelskou smlouvu k prostudování, teprve pak k podpisu. Měl by mít férovou zprostředkovatelskou smlouvu a v ní uvedeno, s čím pomůže a co vše je v ceně provize.
• Profesionální makléř stanoví objektivní cenu nemovitosti, kterou si obhájí a zdůvodní prodávajícímu.
• Profesionální makléř si je vědom tvrdé konkurence a musí být schopen prodávajícímu na otázky odpovědět. Proč právě on je tím, kdo by vám měl pomoci.
• Profesionální makléř, i když je obchodníkem, si musí zachovat objektivitu a upřímně a dobře radit prodávajícímu, ne zlanařit prodávajícího a odkývat mu jeho představu, pokud je nereálná.
• Profesionální makléř by se měl propagovat na internetu, publikovat odborné články.
• Profesionální makléř nenabírá každou nemovitost, protože nechce nabízet nemovitost, která je pro něj dle požadavků prodávajícího neprodejná. Nemá v portfoliu 80 nemovitostí, ale soustředí se na rozumný počet nemovitostí, kde zná jejich právní stav a jejich výhody.
• Profesionální makléř musí být aktivní, musí být dostupný na telefonu a musí s prodávajícím komunikovat a urychlovat proces prodeje.
• Profesionální makléř je řádně pojištěn a pohybuje se v daňových a právních otázkách. Je napojen na schopné právníky, notáře, finanční poradce, bankovní ústavy a má potřebné kontakty na úřadech.
• Profesionální makléř nabízí konzultace zdarma, žádá co nejvíce informací o nemovitosti, píše si poznámky, pracuje kvalitně a šetří prodávajícímu čas.
• Profesionální makléř ví, že pokud bude prodávající spokojen, bude do budoucna doporučen někomu dalšímu. Je to pro něj obchodně zajímavější než lovit cizí lidi a prosit o jejich důvěru.